Wat te doen nadat je de droomwoning gevonden hebt en de beslissing is gevallen: dit huis moet het worden! Dan begint het echte werk, en dat start met het opmaken van een bod. Maar hoe werkt dat precies in Italië, en waar moet je als buitenlandse koper extra op letten?
In Italië is het in theorie mogelijk dat een mondeling bod, een mailtje of zelfs een handdruk juridisch bindend is, zeker als beide partijen zich akkoord verklaren en er getuigen zijn. Toch is het belangrijk te beseffen dat de Italiaanse wet vereist dat de verkoop van onroerend goed schriftelijk wordt vastgelegd (art. 1350 Codice Civile).
Zelf ben ik van oordeel dat de tijd van een mondeling akkoord of eventjes snel een mailtje sturen met een prijs voor een huis of een A4’tje met daarop een bedrag en een adres voorbij zou moeten zijn. Zelfs bij zogenaamde tijdsdruk omdat er andere kapers op de kust zouden zijn of de makelaar de druk opvoert wegens ‘zovele geïnteresseerden’ neem je toch best altijd de tijd even na te denken en alle zaken die voor jullie als kopers van belang kunnen zijn op te nemen in een zogenaamde ‘preliminare’ of ‘compromesso’ (de voorlopige koopovereenkomst).
Hierin worden alle essentiële voorwaarden opgenomen:
-
De definitieve koopprijs
-
De opleveringsdatum en eventuele meubels (in Italië geldt een keuken als los “meubel” – zet dit expliciet in het contract als je die wilt behouden!).
-
Juridische conformiteit (kadastraal, stedenbouwkundig, vergunningen)
-
Eventuele voorkooprechten, zoals van een buurman of boer
-
Belangrijke opschortende of ontbindende voorwaarden, zoals:
-
verkrijgen van een lening
-
toestemming voor verbouwingen (zoals een zwembad of schuur omvormen tot appartementen)
-
verkrijgen van conformiteitsattesten (o.a. agibilità, installaties)
-
Deze clausules bieden bescherming. Mocht iets niet in orde blijken, dan kan je zonder boete of schadevergoeding van de aankoop afzien.
Ook belangrijk is de omschrijving van hoe de koopsom zal worden betaald. In Italië is het immers de gewoonte dat er een voorschot (meestal ergens tussen de 10 en 20%) wordt betaald én dat bovendien dit voorschot rechtstreeks aan de eigenaar wordt gegeven.
Voor ‘ons noorderlingen’ voelt dat wat vreemd en onrustwekkend aan, voor Italianen is dat een klassiek gebruik. Gelukkig bestaat hier sinds 2020 ook de mogelijkheid de zogenaamde derdenrekening (conto dedicato) van de notaris te mogen gebruiken om het voorschot op te blokkeren tot de datum van de notarisakte. Als je dit wil moet dat vooraf besproken worden met de verkoper en uiteraard opgenomen worden in de voorlopige koopovereenkomst. Hetzelfde geldt voor de betaling van het uiteindelijke koopsaldo, ‘klassiek’ met een Italiaanse bankcheque (ja hoor, in Italie wordt nog zeer dikwijls met cheques gewerkt) of ook weer door middel van een voorafgaande overschrijving op de rekening van de notaris?
Let op, voor deze ‘service’ vraagt de notaris meestal een extra kost.
Wat nu als iemand zich na de ondertekening van de compromis en betaling van het voorschot terug trekt?
-
Trekt de koper zich onterecht terug? Dan verliest hij de volledige aanbetaling.
-
Trekt de verkoper zich terug? Dan moet hij het dubbele van de aanbetaling terugbetalen.
Dit is wettelijk geregeld onder art. 1385 van het Burgerlijk Wetboek. Reden te meer om niet lichtzinnig met een bod om te gaan.
Door reeds vooraf allerlei beschermende bepalingen op te nemen in de compromis, vermijd je onzekerheden en stress gedurende de wachttijd tot de definitieve notarisakte. Makelaars, consulenten, geometra’s kunnen in die tussentijd reeds aan het werk om al die voorwaarden na te kijken en te zorgen dat je met een gerust gemoed naar de notaris kan om dan eindelijk die fles bubbels te mogen kraken.
Salute!
Bekijk dit filmpje voor meer informatie: