Het kopen van een huis in Italië brengt vaak een hoop bureaucratische beslommeringen met zich mee. Je kunt je dus voorstellen dat het aanschaffen van een woning via een openbare veiling in Italië een avontuur op zich is. Daarom wend je je hiervoor best tot een gespecialiseerd agentschap die je door het hele proces helpt. Wij interviewden de consulenten van Domea over dit boeiende onderwerp.
Is het als buitenlandse koper ingewikkelder dan voor een Italiaan om via een openbare veiling te kopen?
Neen, je hebt zelfs geen Italiaanse bankrekening nodig, ook al is het perfect mogelijk om als buitenlander een rekening te openen bij een aantal Italiaanse banken. Ook hoef je niet persoonlijk aanwezig te zijn op de dag van de veiling omdat er een volmacht gegeven kan worden aan de advocaat van Domea.
Deze volmacht is een notarieel document waarmee je bij de notaris de advocaat toestemming geeft om tijdens de veiling in jouw naam op te treden. Er wordt een maximaal bedrag in opgenomen. Tot daar mag de advocaat gaan, maar niet verder. Om zo’n volmacht op te maken dien je wel samen met de advocaat persoonlijk aanwezig te zijn bij de notaris. Deze specifieke volmacht kost bij de notaris waarmee Domea samenwerkt 150 euro (indien ze enkel in het Italiaans moet opgemaakt worden).
Wat is het eerste wat je moet doen wanneer je een huis ziet dat te koop wordt aangeboden op een veiling.
Zowel buitenlanders als Italianen mogen voor elk huis dat in Italië op een veiling wordt aangeboden Domea contacteren. Zij leggen dan via de verantwoordelijke aangesteld door de rechtbank een afspraak vast om de eigendom te bezichtigen. Een virtuele bezichtiging is helaas niet mogelijk en in het algemeen wordt aangeraden om het bezoek ruim op voorhand te doen.
Ben je na de bezichtiging nog steeds geïnteresseerd, dan zal een consulent van Domea het reglement van die specifieke veiling en het verslag van de rechtbank bestuderen. Op basis daarvan kan beslist worden om al dan niet verder te gaan en de aanvraag tot deelname aan de veiling voor te bereiden.
Wat is het grootste verschil tussen een “normale” aankoop en het kopen via een openbare veiling?
In het geval van een aankoop via een openbare veiling betreft het een executieverkoop van een onroerend goed waarbij de verkoper geen particulier is maar de rechtbank.
De vraagprijs wordt vastgesteld op basis van een schattingsverslag van de rechtbank, het is dus niet mogelijk om hierover te onderhandelen. Wel wordt de prijs bij elke volgende veilingsdatum herzien.
Een zeer belangrijk verschil is dat het vastgoed gekocht wordt in de staat waarin het zich bevindt, zonder enige garanties of waarborgen betreffende verborgen gebreken of wettelijke onregelmatigheden. Dit betekent dat het mogelijk is dat het gebouw in realiteit niet overeenstemt met de urbanistieke of kadastrale informatie. Dit zou normaal in het verslag van de rechtbank moeten vermeld staan en is ook de reden waarom het noodzakelijk is om te werken met een professionele deskundige.
Wanneer raden jullie aan om NIET via een openbare veiling te kopen?
Er is geen algemene reden om niet te kopen op een veiling, maar er zijn wel een aantal situaties waarin we het afraden:
- Het is niet aangewezen om via deze weg te kopen wanneer je niet snel over voldoende geld kunt beschikking gezien je om te mogen deelnemen al gelijk een circulaire cheque dient neer te leggen van 10% van je bod.
- Zorg ervoor dat je eerst duidelijkheid hebt van je bank over het bedrag dat je kunt lenen, zo weet je ook precies hoe ver je kunt doorbieden op de veiling.
- We raden ten stelligste af om een huis te kopen met ernstige stedenbouwkundige afwijkingen.
Wij blijven erop hameren dat het van groot belang is om je te laten assisteren zodat elke particuliere situatie grondig onderzocht kan worden gezien elke eigendom anders is.
Indien ik perfect Italiaans spreek waarom zou ik dan assistentie vragen bij een openbare verkoop?
Er is niet enkel het taalprobleem, het is tevens belangrijk om te begrijpen hoe de procedure zelf in elkaar zit en alle juridische en urbanistieke teksten te kunnen lezen. Er dienen een reeks beslissingen genomen te worden die zowel juridisch als technisch advies vereisen.
Met welke bijkomende kosten moet ik rekening houden bovenop de verkoopprijs?
Er zijn de kosten voor de consulent indien je deze aanstelt. Daarnaast kunnen de procedurekosten van situatie tot situatie verschillend zijn, dit is dus één van die zaken die steeds weer onderzocht moeten worden. Bijv. Er kunnen achterstallige gemeenschappelijke kosten zijn voor een appartement (tot max. 2 jaar).
Uiteraard zijn er de belastingen die verschillend zijn wanneer het de aankoop van een hoofdverblijfplaats (eerste woning) betreft of een vakantiewoning (tweede woning).
Ook deze aspecten worden door een deskundig consulent onderzocht voor de deelname aan de openbare verkoop.
Wens je meer informatie? Klik hier om contact op te nemen met de consulenten van het agentschap Domea (in het Italiaans of Engels).