Bij de aankoop van een woning in Italië is een grondige controle van de conformiteit met de kadastrale gegevens en stedenbouwkundige regels van cruciaal belang. Het land kent een rijke historie van verbouwingen, waarbij eigenaren niet altijd alle procedures hebben gevolgd. Dit kan juridische en financiële risico’s met zich meebrengen voor kopers.
Oude woningen, nieuwe uitdagingen
In Italië worden veel oudere woningen door de jaren heen aangepast. Denk aan een opa die ooit een badkamer of keuken toevoegde, een schoonzoon die de stal ombouwde tot appartement, of een carport die zonder vergunning werd aangebouwd. Dergelijke wijzigingen zijn vaak niet volledig gedocumenteerd of goedgekeurd door de gemeente.
Zonder de juiste bouwvergunningen, betalingen aan de gemeente of kadastrale updates, kunnen deze aanpassingen als illegaal worden beschouwd.
Waarom een controle noodzakelijk is
Als koper is het essentieel om vooraf na te gaan of alle verbouwingen wettelijk zijn toegestaan en correct zijn geregistreerd. Dit betekent dat:
- De extra badkamer en keuken opgenomen moeten zijn in de kadastrale plannen.
- Een omgebouwde stal als woonruimte geregistreerd moet staan.
- Een aangebouwde carport officieel op de tekeningen vermeld moet zijn.
Een controle van alleen het kadaster is echter niet genoeg. Kadastrale gegevens hebben in Italië geen bindende juridische waarde. Ze weerspiegelen slechts wat er administratief geregistreerd had moeten zijn. Het kan bijvoorbeeld voorkomen dat een technicus de plannen heeft aangepast aan de feitelijke situatie, maar dat de gemeente nooit een bouwvergunning heeft afgegeven.
Risico’s bij aankoop
Bij de aankoop van een woning gaan illegale aanpassingen en eventuele bouwmisdrijven over op de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat:
- Boetes: Eventuele boetes voor onregelmatigheden komen op naam van de koper.
- Kosten voor legalisatie: Het regulariseren van illegale bouw kan hoge kosten met zich meebrengen, zoals boetes en extra gemeentelijke lasten.
Hoe voorkom je problemen?
Om te voorkomen dat je Italiaanse droomwoning een nachtmerrie wordt, is een technische inspectie essentieel. Deze moet zowel de bouwkundige staat als de administratieve conformiteit van de woning en bijgebouwen (zoals een zwembad) beoordelen.
Gelukkig zijn er vaak oplossingen mogelijk. Met hulp van een geometra en de gemeente kunnen onregelmatigheden in veel gevallen worden opgelost, mits er boetes en kosten worden betaald. In de meeste transacties komen deze kosten ten laste van de verkoper, omdat deze wettelijk verplicht is om een conform huis te leveren.
Wanneer is legalisatie niet mogelijk?
Er zijn situaties waarin regularisatie niet toegestaan is, bijvoorbeeld:
- Wanneer een ruimte niet voldoet aan de minimale plafondhoogte.
- Als de afstand tot de straat of buren te klein is.
- Wanneer de bouwquota van het perceel zijn overschreden.
In dergelijke gevallen moet de woning aangepast worden om aan de regels te voldoen. Dit kan betekenen dat een verkoper bijvoorbeeld een carport moet afbreken of een badkamer moet verwijderen voordat de verkoop bij de notaris doorgaat.
De rol van het certificato di agibilità
Een uitspraak van het Italiaanse Hof van Cassatie heeft het belang van het certificato di agibilità (bewoonbaarheidsattest) verder vergroot. Dit attest is vereist voor alle delen van een gebouw die voor bewoning zijn bedoeld. Als een woning dit niet heeft, kan de verkoop ongeldig worden verklaard door de rechtbank.
Er zijn uitzonderingen, zoals bij zeer oude gebouwen waar het praktisch onmogelijk is om een dergelijk certificaat te verkrijgen.
Nieuwe richtlijnen
In de regio Liguria is er een nieuwe richtlijn van kracht die voorschrijft dat bij elke verkoop een technisch verslag moet worden overlegd. Dit document moet aantonen dat de woning volledig administratief en bouwkundig in orde is. Hoewel het formeel de verantwoordelijkheid van de verkoper is, hebben ook kopers belang bij deze controle. Een gezamenlijke kostenverdeling kan daarom een oplossing zijn.
Conclusie
Een woning kopen in Italië vereist een grondige voorbereiding en controle. Samenwerken met een lokale geometra, architect en juridisch adviseur kan je veel zorgen besparen. Neem de tijd om zeker te zijn van de bouwkundige en administratieve conformiteit, zodat je met een gerust hart van je nieuwe Italiaanse woning kunt genieten.